新築、中古、リフォーム、ローン・・・住宅のあれこれ

中古住宅用の融資制度

2009-07-30T10:47:35Z

中古住宅購入の場合のローンについては、公庫ついては、リ・ユース住宅という中古住宅用の融資制度があります。

]]> 一戸建ての場合とマンションの場合がありますが、どちらも一定基準以上の床面積要件や購入価格１億円未満などの条件を満たす必要があります。また、中古住宅が公庫の定める基準を満たしているかどうかを説明するリ・ユース住宅適合証明書の交付を受けることも必要です。融資金額については、年収に応じて購入金額の８０％または５０％となっており、返済期間は新築時期により２０年または２５年となっています。新築物件では返済機関が最長３５年であるのと比較すると短い返済期間となっていますので注意する必要があります。ただし、一定の要件を満たせば最長３５年となる場合もあるようです。リフォームを予定している場合は、リフォーム融資が別にあります。リ・ユース住宅とリフォーム融資を同時に申し込むことが可能です。これによりリフォーム融資の返済期間が最長２０年から２５年～３５年に延長されます。
公庫の適用を受ける場合には、物件審査をはじめ諸条件を満たす必要があります。また、中古住宅は、新築住宅より価格が安いので、ローンを短期で組むことも可能です。返済期間が１０年から１５年程度であれば、民間住宅ローンの固定金利選択型を利用する方法もあります。低価格で頭金を少し多めにして、返済期間を短く設定できるような場合は民間の金利の低いローンを利用することを検討してみることになると思われます。

田舎暮らしにも種類が

2009-07-30T10:43:41Z

田舎暮らしといってもどのような立地でどのような住まいで、どのような過ごし方をイメージするかから始まります。

]]> ・どんな田舎暮らし？
利便性重視、現実派→駅やスーパーが近い便利な田舎暮らし。
環境重視、ロマン派→人里離れた遠い不便な田舎暮らし。
中間派→便利さ、環境のほどよく整った中間的な田舎暮らし。
・何をしたい？
田舎暮らしで何をしたいかを明確にする。
家庭菜園を楽しむ、本格的な農業を営む、ガーデニング、果樹を植える、ハーブの栽培、趣味の絵を描いたり・陶芸を楽しむ、木工を楽しむ、釣り三昧、子供を自然児にする。
・ライフスタイルをイメージは？
日常は都会での生活をこなし、週末は田舎に。→週末別荘、セカンドハウス
定年後は田舎で暮らし、それまでは都会に。→定年後の永住
農業や家畜を飼育して田舎で暮らす。→どっぷり田舎暮らし
通勤を伴う、田舎暮らし。→永住
都会半分、田舎半分の悠々自適な暮らし。
・住まいは？
ハウスメーカーの機能的な家に住む。別荘風の洋風建築の家に住む。山小屋風のログハウスに住む。農家住宅で田舎の人の暮らし方を楽しむ。古民家をリフォームして暮らす。
・田舎暮らしの物件探し
数を見る→物件の値段、物件の良し悪しを見る。
業者に希望を伝える→良い物件を見つける近道。
１００％希望通りにはいかないと認識→妥協が必要です。
・地元の人に触れる→地元の風習や週間など事前に尋ねることにより不安が解消できます。不安なのは、地元の方も同じです。
田舎は都会に比べて不便です。虫は多いし、寒いし、などなど。でも、田舎には都会にはない良いものがたくさんあります。空気はおいしく水もきれい。川の水も透き通り星空もきれいです。

リフォームしてから?

2009-07-30T10:38:54Z

中古住宅、新築住宅であっても生活のしやすさは重要なポイントです。中古住宅の間取りや部屋数、日当たりのよさ、部屋の広さや外見の見た目も十分に大切ですが、毎日の生活を送るのに必要な場所を確認するのも大切です。電気やガスも当然のことです。各住まい地域により設備や整備の現状を確認することが大切です。大都市近郊付近では下水道の普及率が高いですが、未整備の敷地内だと浄化槽を使用して年に数回の定期点検をおこなうなど、ガスに関してもプロパンガスなどがあります。中古住宅の住まいの感覚を確かめておくことも大切です。

]]> 中古住宅のリフォームや増改築についての注意すべき点は、中古住宅なのでリフォームや改築をおこなえば自由に思い通りの住宅になるとは限らないということです。中古住宅を改築するときにチェックをしなければならないのがその物件をめぐる法規制です。用途地域の変更、建蔽率・容積率が小さくなってしまった場合や立て替える場合には、現状より小さくなった面積しか建てられません。以前は、防火に関しての規制がなかったのですが、都市化によって準防火地域に指定された場合には、防火サッシ、鉄入りガラスの利用、外壁の防火性能も必要となります。また、工法によってもリフォームや増改築の自由度に違いがあります。在来工法の場合には、構造に問題がなければ制限がないと思いますが２×４工法では、面で支える構造なので、簡単に壁をぬきワンフロアにしたり、水まわりの位置を変えられないのです。施工するには、２×４工法の仕組みを熟知した構造計算ができる業者に依頼する必要があります。３階建ての場合には、どんな工法でも増改築は難しくなり、壁のほとんどが耐久力壁として機能していますので間取りの変更が制限されます。しかし構造に変化を与えないリフォームであれば可能となります。

情報収集

2009-07-30T10:35:23Z

物件を購入しようと思ったら情報収集は、慎重に徹底的におこなうのがポイントです。中古物件は新築に比べて情報が少なかったり、入手経路が少なく、内容がしっかりしていない場合がほとんどです。

]]> インターネットや住宅情報誌などで自分から積極的に徹底的に調べることが大切です。インターネットで物件の内容を検索できるサイトが増えてきていますし、気軽に情報が手に入り、住宅情報誌で調べれば、各エリアの住宅情報が確認できるので、地域物件の相場観も確認することができます。個人の情報だけでは、物件を購入する決め手には欠けますし、良い物件の情報は誰もが確認しているので、既に売れている場合もあり、信頼できる不動産業者を慎重に徹底的に探すことが重要です。知り合いに信頼できる不動産業者がいたり、良い不動産業者を紹介してもらえる場合は良いですが、そういう場合は特例だと思います。そこで、頼れる不動産業者選びにも役に立つのが、インターネットや住宅情報誌です。不動産業者選びは物件購入の最大のポイントとなるので、慎重に徹底的に探し、どの地域の、どんな物件を取り扱っているかなどを情報収集します。欲しい物件のエリアや予算などの条件が決まっているのであれば、最終的に大切なのは不動産業者とのつながりです。何度も出向いたり、相談をしたり、良い物件の情報を広告やチラシ、住宅情報誌やインターネットに載せる前に優先して教えてもらえるように、信頼関係を持てる不動産業者を慎重に徹底的に探しましょう。不動産業者が重要です。

中古住宅一戸建の購入

2009-07-30T10:28:44Z

中古住宅一戸建て選びのポイントは、違法建築ではないかの確認と現地での劣化状況の確認です。
違法建築ではないかをチェックするには、平面図や立面図、外壁・内壁・断熱材などがどのような仕様になっているかが分かる仕様書が揃っているかを不動産会社に確認し手に入る場合は受け取る。また、検査済証が交付されているかを確認します。検査済証が交付されていない場合は、建築確認申請時とどこが違うかを不動産会社に確認してもらうことが大切です。そして、検査済証を取得していない場合は、耐震性に問題がないか建築知識のある専門家のチェックを受けることも大切です。

]]> 劣化状況をチェックするには、
・動かせるものは動かしてのチェック→ドアサッシ、収納の扉、ドア枠とドア、サッシ枠とサッシ、建具や設備などの固定状況。
・素足で歩いてみてのチェック→床の傾きや凹みなどの確認。
・点検口のチェック→床下収納庫や洗面所の下の水漏れチェック、浴室やクローゼットの天井のカビの発生や変な臭いがないかの確認。
・カビや黒ずみの有無のチェック→家具の裏や部屋の隅を確認し、通風状況や断熱材の施工状況に問題がないかの確認。
・住宅のまわりを一まわりするチェック→基礎コンクリートと外壁にひびや補修跡、異常な汚れがないかを確認。
中古住宅の場合はよく調べて購入しないと、家の傷みがひどかったりで修理やリフォームにお金がかかったり、地盤が悪いために地盤沈下して後で問題になることもあるので、購入前には慎重に調べることが大切です。住宅の購入は大きな買い物です。中古住宅の場合、様々な点をチェックすることなしに安易に購入することは危険とリスクを伴います。慎重にチェックしてから購入することにしましょう。

購入までの流れ

2009-07-30T09:44:42Z

多額で簡単な買い物ではないため、物件購入は慎重におこないます。大きな買い物となるため、事前の用意は重要です。購入までの流れとして注意したいポイントを把握しておきましょう。

]]> 中古住宅購入までの流れは、
・予定決定→住居を購入するまでに、きちんと予定を決めておくが大切です。
・予算決定→高額な買い物となるので、資金としては自己資金とローンを組むことがほとんどですが、借入金はその後の大きな影響を与えるので、慎重に考えることが大切です。収入、将来設計を含めてしっかり検討する。
・条件決定→購入後、理想の生活を送るために、どのような住空間が適当かを考える必要があり、地域、広さ、品質など、住宅購入する際の条件の優先順位を決める。
・情報収集→インターネット、情報誌、不動産会社から中古住宅に関する情報を収集します。自分の求める生活設計などを考え、様々な情報を収集します。
・比較検討→収集した中古住宅の情報を整理し、中古住宅の優先順位をつけ、欲しいと思う住宅を絞り込む。その際に、展示会に関する情報もチェックしておく。
・見学→自分がつけた優先順位に従い、効率よく中古住宅を見てまわれるように予定を立てる。見学のときは、自分が納得いくまで見ることが重要です。
・売買条件の交渉→売買金額、支払条件、引渡し時期などの交渉をします。
・売買契約→金額、支払条件、引渡し時期などの条件が決まり売買契約の締結です。この契約時に手付金を支払います。そして仲介業者に仲介手数料の半額を支払います。
・住宅ローンの申し込み→金融機関に住宅ローンの申し込みをおこないます。
・引渡し→中古住宅の引渡しを受けます。契約時に約束した内容の準備が整うと同時に引渡しとなります。代金の引き換えに鍵や権利書を受け取り、仲介業者に手数料の残額を支払います。

見極めのポイント

2009-07-30T09:41:07Z

新築住宅と中古住宅の精度を見極めるポイントはとても難しいです。特に、目に見えない隠れた部分はあとで問題が生じても取り返しがつかない状態になります。なので、中古住宅購入は見極めポイントをしっかりチェックすることが重要です。

]]> チェックポイントとしては、北側の押入れ、洋室、２階北側の壁の下部分。点検口に潜って水まわりの床下のようす。建具のたてつけ。サイディングや外壁の劣化の程度と塗装具合。外部窓まわりや配電盤のふち。天井裏の断熱材のようす。基礎まわりの亀裂や構造体のようす。さまざまな設備危機の調子。他にも多々あると思いますが、中古住宅の致命的な箇所であり、リフォームするのに大きな費用がかかりますので要チェックです。中古住宅が建てられたときのことを調べておくのも重要です。法律上、住宅には行政の確認済み証と検査済み証が交付されているので、建てられたときに行政よりチェックを受けた中古住宅なのかどうかという情報や増改築などはされているかなどの情報も検討するのに参考になると思われます。中古住宅を見極めるには中古住宅を取り扱う仲介業者の話を聞くだけではなく、見極める目、相場観を養うことが一番大切です。複数の住宅を見て、自分に必要な条件をピックアップしてチェックする目を養い、住宅の違いを見分けていく。最低でも１０軒以上は見ることにしましょう。いろいろ確認することにより、住宅の地域・近隣の情報、街のイメージなども知ることにつながります。

あてにならない坪単価

2009-07-30T09:37:17Z

新築住宅を検討するときに、坪単価はいくらというふうな会話をよく耳にしますし、住宅展示場や広告・チラシでも目に入るのは坪単価の表示です。坪単価とは、建物の建築費用を面積で割ったものが坪単価です。１坪は、約３.３平米、畳２枚分です。建物の割高・割安を的確に表示してくれている雰囲気を漂わせている坪単価は建物の価格についても、それを割る建物の面積についても業界共通のルールはなく各自勝手にルールが決められているようです。

]]> 面積については、施工床面積は、工事範囲すべての床面積の合算というような感じで玄関ポーチ・バルコニーも床のない吹き抜けなども面積に入れ合計します。また、法床面積は建築基準法のルールに従い算定した面積で建築確認申請などで利用します。玄関ポーチ・バルコニーはルールに従い面積から除外となり、床のない吹き抜けも面積には含まれない。登記の床面積は建物の登記に関する法律のルールで建物の面積を算定したもので、法床面積とほぼ同一ですが、吹き抜けの中に設置する階段は面積に含めない場合があります。建物の価格については、どこまでの工事が建築価格に含まれており、何が含まれていないのかが会社により自由に決められているので、自由に決められた価格を施工床面積で割った場合と法床面積で割った場合とでは同じ建物であっても坪単価は変わります。坪単価を比較するには分子と分母の条件を可能な限り同一にそろえないと割高なのか割安なのか判断できないという状態になります。

登記費用の内訳

2009-07-30T09:33:27Z

新築住宅の場合は、建物の表示登記と所有権保存登記または所有権移転登記が必要です。

]]> 建物の場合は、新築なので建物の所有権保存登記が必要となり、土地の場合は、所有権移転登記が必要です。どちらにも登録免許税がかかります。登録免許税というのは、国に支払う税金で必ず必要です。登録免許税の税額は、土地や建物の固定資産税評価額に基づき計算されます。固定資産税評価額は、土地は公示価格の７０％、新築の建物は建築費の５０％～７０％程度が目安です。新築住宅を購入した場合は、建物の表示登記費用が必要となるため、土地家屋調査士に依頼をします。費用は１０万程度が必要となります。登記免許税は、土地の所有権移転登記では評価額×０.０１、建物の所有権移転登記では評価額×０.０１５となります。住宅ローンを利用して新築住宅を購入している場合は、抵当権設定登記が必要です。抵当権設定登記費用は、借入金×０.００１となり、住宅ローンをいくらで組むかにより登記費用がかわってきます。以上のような不動産登記手続きは司法書士に依頼します。特に住宅ローンを利用している場合は購入者自身が登記をおこなうことは認められていないのです。司法書士の報酬は決まっていませんが、３０００万円での新築住宅購入の場合、登記費用として１０万円～２０万円くらいとなりそうです。住居を購入する場合は不動産登記が必要となるので、不動産登記にかかる費用を住宅購入の諸経費として見積もっておくことは大切です。

登記について

2009-07-30T09:25:31Z

新築住宅、中古住宅購入する場合は、不動産登記という登記手続きをおこなう必要があり、費用も発生します。不動産登記は、表題部に不動産である土地、建物の住所、地番、地積、登記原因、その日付、登記の日付など、土地、建物を特定するための情報が記されています。

]]> 登記簿の甲区はその物件が誰のものかが分かる箇所で、所有権が誰から誰に移ったかが記されており、通常は一番最後に書かれている人が現在の所有者で、所有者は売主と同じかをチェックする必要があります。また共有名義の場合は、名義のある人すべてが売却に合意しているかなど不動産会社等に確認します。売買契約書には全員に売主として署名捺印してもらう必要があります。次に乙区は所有権以外の権利関係が記載されている箇所で、住宅ローンを借りるときの抵当権設定登記、借地権、地上権などもここに記されています。登記の閲覧については、登記簿は、不動産会社や仲介会社に手配してもらうのもいいですが、自分で出向いて閲覧できます。登記所は、すべて法務局がおこなっています。登記所はバインダー式登記簿を備え登記事務をおこなっているところとコンピュータシステムで登記事務をおこっているところがあります。どちらも所定の申請書を提出すればバインダー式登記所では登記簿の謄本・抄本の交付・閲覧ができ、コンピュータシステム登記所では、登記事項全部の証明書、登記事項の一部の証明書、登記事項要約書の交付を受け取れます。住宅ローンや住宅取得特別控除を受けるには、登記事項証明書が必要になります。

予算の目安

2009-07-30T09:16:57Z

新築住宅を購入する際には、資金を確保することが大切です。全てを自己資金でまかなえればよいのですが、自己資金と借入金という形での資金確保が一般的です。

]]> 当然ですが、自己資金が多ければ多いほど住宅購入にゆとりがでてきます。購入の際の資金は、建物本体の本体工事費、屋外給排水工事などの付帯工事費、外構工事などの別途工事費、申請・登記・税金・引越しなどの諸費用に分類されます。このような予算の割合としては、本体工事費が７０％、付帯工事費と別途工事費で２０％、諸費用で１０％の割合が目安となります。また、諸費用はほとんどが前金で出ていく費用であるので、自己資金で対処することが原則です。資金確保のもう一つの借入金については、返済能力に見合った額ではありますが、一般的には総工事費の８０％までを目安とします。また、かかる費用として「いつ」「どんな」それぞれのタイミングで費用が必要となります。新築住宅の計画から着工→竣工→受け渡し→住宅ローンの融資実行までの予定としては、建築工事請負契約時にまとまった費用が必要になります。また、竣工、引渡し時に残金をすべて支払うことが原則ですが、公的融資や住宅ローンの実行時期は入居後になる可能性もありますので、融資の手続きは早めにおこなうことが重要です。住宅購入が一段落終えたとしても住宅に関しての諸費用が不要となるわけではなく、固定資産税や都市計画税など様々な税金の他、定期的な修繕やリフォームのための費用の確保のために積み立てをしたり、長く住めるようにしたいです。

建設性能評価

2009-07-30T09:13:11Z

新築住宅の新築住宅性能評価は、住宅の品質確保の促進などに関する法律に基づいたものです。設計段階の審査により設計住宅性能評価とその設計通りに工事が施工・完成段階の現場検査で確認する建設住宅性能評価があります。建設住宅性能評価書には、新築住宅に関するものと既存住宅に関するものとがあります。建設評価とは、建設される住宅が設計評価時の性能や品質を確保していることを建設段階で評価することをいいます。

]]> 評価する人は、国土交通大臣から指定された登録住宅性能評価機関に属する評価員がおこない、直接現場へ出向し、建設の主要工程において検査をし、設計評価を図書に従い正しく施工されているかどうかを確認します。なので、まずは設計評価を受けている必要があり、建設評価を受けることによりメリットがでてきます。建設工程における施工ミスや手抜き工事の防止、住宅ローンの金利優遇や地震保険料の割引き、対象の住宅についてトラブルが生じても住宅リフォーム紛争処理支援センターに申請することにより裁判をおこなうことなく安価でスムーズな解決が可能となります。新築住宅の性能は数値で表示を使用すれば住まいの性能がわかりやすくなります。例えば防犯、音環境、構造の安定、温熱環境、火災時の安全、劣化の軽減、空気環境、維持管理への配慮、高齢者への配慮など１０分野となります。建設性能評価については、国土交通省より住宅性能表示制度についてホームページに記載がありますので確認してみてください。

価格の裏には？

2009-07-30T09:09:56Z

実際に新築購入を考えた場合、価格はどれくらいなのか漠然としています。そこで実際にモデルハウス展示場などへ出向いてみて価格・坪単価などを調べてみるとイメージもつかめるのではないでしょうか。大きな買い物となるために後悔しないよう、慎重に住宅を購入することが望ましいです。

]]> ローコスト住宅については、安くて良いものも中にはあるでしょうが、安いものは安いなりの設備・仕様が常識です。安易に安いだけで飛びつくというのは大変なことになります。常識的にローコスト住宅会社には、腕の良い職人は少なく、構造材の耐久性やアフターサービスなどの問題が生じます。
大手住宅メーカーと工務店の違いにおいては、細かい気配りと小回りがきくかどうかということになります。大手は、広告、知名度などで魅力的ではありますが、元請が大手であり、実質の工事は下請けや孫請けが施工しているのが現実です。それに現場に元請の担当者はほとんど在中しておらず、意見や希望を伝達しずらく作業者は自分の仕事の範囲での動きとなり、見積り以外は全て追加料金となりお値段も少し割高のようです。ただ、新製品や情報量、設計力は大手の方が良いといわれています。
工務店でも常にスタッフがそろっているわけではないので下請けが入っていますが、殆ど現場にいるので現場で直接話すことができます。良い工務店を見つけるには、地元を中心に毎年数棟づつ建築している、建築現場に近い業者、建設業法により許可された業者、自社で施工する業者、明細書・見積りを出す業者、地元で評判の良い業者、知り合いから紹介された業者などがポイントです。
価格を安価にしたいならば、設備にこだわらずデザイン性に凝りすぎず間取りを細かく仕切らないのが安価にする目安です。

夢のマイホーム

2009-07-30T09:03:35Z

住まいを購入したいと思ったらやはり新築住宅が欲しいと思います。新築住宅を購入するとなると高い買い物となるので後悔のないようにしっかり検討して購入したいものです。

]]> 家の購入となるとはじめに立地条件を考えますが、間取りも欠かせない要因の一つとなります。住宅の間取りというのは、家族を包み込む住宅空間の形なので大きさに合わなければ窮屈になり、動きに合わなければ衝突し、変化に合わなければ不便を感じます。住宅の間取りを考える中心は家族のあり方のように感じます。家族が常に精神的豊かさを感じることのできる心地よい空間があればよいのではないでしょうか。部屋の明るさ、収納スペース、風の通り道、キッチン・バスルーム・トイレなどの水まわりの配置など気になることはたくさんあります。頭の中で思い描くよりも広告やチラシに記載している間取り図を見て自分たちの生活に必要な間取りを考えてみるとより現実的になってくると思います。新築住宅を探す、購入する際に建売住宅と注文建築住宅があります。建売住宅の場合はある程度間取りは決まっているかと思われますが、注文建築の場合は範囲は限られるかもしれないですが、間取りに関しては自分たちの生活スペースや家族の要望を伝えれば対応可能となると思います。間取りを考える際は、建築士などの専門家に相談しながら間取りを考えるのが得策ではないでしょうか。そのときに自分たちの今の生活スタイルやライフスタイルなどを考慮できればよいと思われます。

住宅関連の税制の改正

2009-07-30T09:00:00Z

定額減税というのは、所得や納税額の多い少ないに関係なく決められた一定の金額を、本来なら支払わなくてはいけない所得税・住民税から差し引くものです。収入に応じて一定割合を減税する定率減税と比べると、所得が低い人ほど恩恵を受けやすく嬉しい内容となりますが、ただその経済効果がみられるか。また、この景気の悪い中で先行きの不安で消費は冷え込み減税されても家計に変化があるのかということはいわれています。

]]> 定率減税が廃止されることとなり住宅ローン減税が減額されたのと同様に１０年の期間が１５年となって、特別変わったことはないようになっています。定額減税は所得に関係なく決められた一定の金額を減税するという内容ですがその規模は２兆円ともいわれています。目安としては、夫婦・子ども２人の標準的な４人家族では６万５０００円程度、単身者では２万６０００円程度ともいわれています。また、過去最大規模の住宅ローン減税といわれている今まさに住宅購入には最適ともいわれています。住宅ローン減税や定額減税などの新しい税制改正によりいろいろな面で有利に利用することが可能になります。一般住宅より寿命が長く長期優良住宅に認定された住宅に対しての優遇措置があり、住宅ローン減税で最高１０年で６００万円ぐらい減税されるといわれており、過去最大規模の金額となります。１年間支払った所得税より住宅ローン減税額が多くて控除しきれない場合は個人住民税からも課税所得額の５％となる最高で９７５００円まで控除可能となります。このような住宅関連の税制の改正は、幅広い世帯にメリットを受けることができるのではないでしょうか。家計にとってはとても負担がラクになるのではないでしょうか。